Gastos de la hipoteca: quién paga qué según la ley y qué comisiones revisar

Nota de corrección

Corrección (2 de octubre de 2026): este artículo se ha reescrito. Su versión anterior afirmaba que una nueva normativa hipotecaria entraba en vigor el 1 de mayo de 2026, que las novaciones y subrogaciones activaban «automáticamente» la nueva ley y que muchos bancos cobraban comisiones nuevas con nombres concretos, sin aportar ninguna fuente. No existe esa norma y no hemos podido verificar esas comisiones.

Qué paga el banco y qué pagas tú

La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario reparte los gastos de las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019: el banco paga la gestoría, la inscripción en el registro y los aranceles notariales de la escritura del préstamo; tú pagas la tasación y las copias que pidas. El impuesto de actos jurídicos documentados lo paga el banco desde noviembre de 2018.

Antes de firmar, el banco debe entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas al menos diez días naturales antes, y tienes derecho a asesoramiento gratuito del notario sobre el contrato. Ahí deben figurar todas las comisiones y gastos.

Las comisiones: qué es legítimo y qué no

Un banco solo puede cobrarte comisiones pactadas en el contrato que respondan a un servicio efectivamente prestado. La Ley 5/2019 limita además las compensaciones por amortizar anticipadamente y por pasar de tipo variable a fijo.

Si te cobran por un concepto que no figura en tu contrato o que no corresponde a ningún servicio, puedes reclamarlo. Desconfía de las cláusulas genéricas que permitan cambiar las condiciones por decisión unilateral del banco: las condiciones esenciales no pueden modificarse sin tu consentimiento.

Novación y subrogación no cambian tus derechos por sorpresa

Renegociar el plazo o el tipo (novación) o llevar la hipoteca a otro banco (subrogación) supone firmar condiciones nuevas, y esas condiciones deben informarse con la misma transparencia. Pide siempre la oferta por escrito y compárala con tu contrato actual antes de aceptar.

Cómo reclamar

Reclama por escrito al servicio de atención al cliente de tu banco y guarda el justificante. Si no contesta o no te da la razón, puedes acudir al servicio de reclamaciones del Banco de España, que explica cómo hacerlo en el Portal del Cliente Bancario.