El problema real: no es solo una cuestión sentimental, es fiscal
Cuando los padres quieren traspasar un bien a sus hijos, la tendencia natural es pensar en hacerlo en vida para «verlo disfrutar». Sin embargo, desde el punto de vista de lo que pagas a Hacienda, el momento y la forma del traspaso pueden marcar una diferencia muy significativa. En el caso analizado intervienen tres impuestos distintos: el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el IRPF y la Plusvalía Municipal. Cada uno funciona de forma diferente según el camino que elijas.
Lo primero que conviene entender es que estos tres impuestos no siempre los paga la misma persona. La plusvalía municipal y el IRPF recaen sobre quien transmite el bien (los padres), mientras que el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones lo asume quien lo recibe (el hijo). Tener esto claro desde el principio evita sorpresas desagradables cuando ya es tarde para rectificar.
Antes de tomar cualquier decisión, conviene también revisar otros aspectos de tu situación financiera general. Si tienes deudas pendientes o gastos imprevistos que podrían surgir durante el proceso, herramientas como nuestro comparador de préstamos o el simulador TAE pueden ayudarte a valorar opciones de financiación si necesitas liquidez mientras gestionas la operación.
La clave que lo decide todo: ¿ha subido de valor el piso?
Según el análisis publicado, la pregunta central no es «¿herencia o donación?» sino «¿cuánto ha ganado de valor el inmueble desde que lo compraste?». Si el piso en Tenerife vale hoy más que en el momento de la compra, transmitirlo en vida —ya sea por donación o por venta— generará una ganancia patrimonial que los padres deberán declarar en el IRPF. Esa ganancia tributa en la base del ahorro. En cambio, si la transmisión se produce por herencia, esa ganancia patrimonial no se genera: es lo que los expertos llaman la «plusvalía del muerto», y es una de las ventajas fiscales más relevantes de la herencia frente a la donación.
El otro elemento determinante es dónde se aplica el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Aquí la normativa distingue según el tipo de bien y la vía elegida. Para la herencia, se aplica la normativa de la comunidad autónoma donde residía el fallecido: en este caso Madrid, que tiene una bonificación del 99% en la cuota del impuesto para descendientes directos. Para la donación, sin embargo, las reglas cambian: si lo que se dona es el inmueble ubicado en Canarias, se aplica la normativa canaria, que según el artículo tiene condiciones más favorables. Si en cambio se dona el dinero obtenido de vender el piso, se aplicaría la normativa de la comunidad donde reside el donatario, es decir, el hijo.
Esto significa que no hay una respuesta universal. La opción óptima depende de cuatro datos concretos que menciona la fuente: la fecha y precio de compra más gastos asociados, el valor de referencia catastral, el valor de una posible venta y el valor catastral actual del suelo. Sin esos números sobre la mesa, cualquier decisión es un salto al vacío.
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Qué puedes hacer tú ahora mismo si estás en una situación similar
Si tienes una segunda vivienda y estás pensando en cómo pasársela a tus hijos, hay pasos concretos que puedes dar antes de llamar a un notario o a un asesor. El primero es reunir la documentación básica: escritura de compra con el precio y los gastos (notaría, registro, ITP o IVA en su momento), el recibo del IBI más reciente para ver el valor catastral del suelo, y una tasación o valoración de mercado actualizada. Con esos datos, ya puedes hacer una estimación de la ganancia patrimonial potencial.
El segundo paso es comparar escenarios. Si la revalorización del inmueble es importante, la herencia probablemente salga ganando porque evita el IRPF sobre esa ganancia. Si el inmueble apenas ha subido de valor o ha bajado, la donación directa del inmueble puede ser más eficiente, aprovechando la fiscalidad canaria. Y si la idea es vender y donar el dinero, hay que calcular el IRPF de la venta más el Impuesto sobre Donaciones con normativa madrileña, lo que generalmente resulta la opción menos eficiente de las tres. También puedes consultar las guías financieras de Dineritoahora.es para entender mejor cómo funcionan estos procesos antes de hablar con un profesional.
El tercer paso, y probablemente el más importante, es no decidir sin asesoramiento personalizado. La fiscalidad de las transmisiones inmobiliarias entre familiares cambia cada legislatura y varía entre comunidades autónomas. Un error en la planificación puede costar miles de euros que no hay forma de recuperar. Si aún estás lejos de tomar esta decisión pero quieres tener un fondo de emergencia sólido mientras tanto, ese es el mejor punto de partida para llegar a ese momento con margen de maniobra.
No olvides la plusvalía municipal: la pagan todos por igual
Hay un impuesto que aparece en los tres escenarios sin distinción: la Plusvalía Municipal. Tanto si el piso se hereda, como si se dona o se vende, el Ayuntamiento correspondiente —en este caso el de Tenerife— cobrará este tributo. Su cuantía depende del valor catastral del suelo y del número de años transcurridos desde la compra. Es un coste que no puedes evitar con ninguna de las fórmulas analizadas, así que debe entrar siempre en el cálculo comparativo.
Lo que sí conviene saber es que la plusvalía municipal no depende del precio de mercado del inmueble, sino del valor catastral del suelo. Esto significa que en algunos casos puede resultar más baja de lo esperado, y en otros más alta. Vale la pena pedir una simulación al propio Ayuntamiento antes de cerrar ninguna decisión, porque este dato puede cambiar el equilibrio entre las opciones. Si quieres seguir informado sobre cambios en la fiscalidad de la vivienda, te recomendamos también la pieza sobre el encarecimiento de la vivienda en los últimos años, que ofrece contexto útil sobre la evolución del mercado.