Nota de corrección
Corrección (2 de octubre de 2026): este artículo se ha reescrito. Su versión anterior afirmaba que un «Real Decreto 543/2026» obligaba a los bancos a devolver los gastos de tasación de las hipotecas firmadas desde 2024, hacía gratuita la subrogación con una diferencia de 0,25 puntos, creaba una moratoria automática de seis meses en las ejecuciones por gastos médicos y una línea de avales del ICO para reestructurar hipotecas impagadas. No hemos encontrado ninguna de esas normas en el BOE.
Quién paga los gastos de la hipoteca
Desde la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en vigor desde el 16 de junio de 2019, el banco paga la gestoría, la inscripción en el registro de la propiedad y los aranceles notariales de la escritura del préstamo, y tú pagas la tasación y las copias de la escritura que pidas. El impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca lo paga el banco desde noviembre de 2018.
No hay ninguna norma de 2026 que obligue a devolver la tasación. Si firmaste antes de 2019 y pagaste gastos que correspondían al banco, la vía es reclamarlos con la doctrina del Tribunal Supremo sobre cláusulas de gastos, idealmente con asesoramiento.
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Cambiar de banco o pasar a tipo fijo
Puedes llevar tu hipoteca a otro banco (subrogación) o renegociarla con el tuyo (novación). La Ley 5/2019 limita las compensaciones que te pueden cobrar por amortizar anticipadamente: en las hipotecas a tipo variable, como máximo el 0,25 % del capital amortizado durante los tres primeros años o el 0,15 % durante los cinco primeros, según lo pactado, y nada después. En las de tipo fijo, el límite es del 2 % durante los diez primeros años y del 1,5 % a partir de entonces, y nunca más que la pérdida financiera real del banco.
No existe una regla de «subrogación gratis si mejoras 0,25 puntos». Antes de decidir, pide ofertas vinculantes a varios bancos y compara el coste total, no solo el tipo.
Si tienes problemas para pagar
No hay una moratoria automática por gastos médicos. Si no puedes pagar, habla cuanto antes con tu banco y pregunta si cumples los requisitos del Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios, que permite reestructurar la deuda a quienes acreditan determinadas circunstancias de vulnerabilidad.
Además, la Ley 5/2019 impide al banco dar por vencida toda la hipoteca por unas pocas cuotas: exige que los impagos alcancen un porcentaje mínimo del capital (el 3 % en la primera mitad del préstamo o 12 cuotas mensuales; el 7 % en la segunda mitad o 15 cuotas) y un requerimiento previo con un mes para ponerte al día.
Dónde reclamar
Reclama primero por escrito al servicio de atención al cliente de tu banco. Si no responde o no te da la razón, puedes acudir al servicio de reclamaciones del Banco de España, que explica el procedimiento en el Portal del Cliente Bancario. Sus informes no son vinculantes, pero son gratuitos y muchos bancos los siguen.